Impermeabilização em condomínios: evite infiltrações e problemas estruturais

Quando a necessidade de impermeabilizar vem à tona, algumas questões perpassam os condomínios como valor da obra, aprovação em assembleia e alteração na rotina dos prédios durante meses. Porém, não se trata de fazer ou não fazer, não é um serviço opcional. “A impermeabilização evita problemas como infiltrações, mofo e até complicações estruturais. Infelizmente muitos síndicos e moradores só percebem a necessidade desse serviço quando os vazamentos já se tornaram um transtorno”, observa o engenheiro civil Samuel Mota Martins. O profissional, que é membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), e atua há 17 anos em condomínios, discorre a seguir sobre o tema.

DIRECIONAL CONDOMÍNIOS – Objetivamente é o que impermeabilizar?

SAMUEL MOTA MARTINS – É aplicar um sistema de proteção que impeça a infiltração de água para dentro da edificação. O processo vai depender do sistema de impermeabilização escolhido. Cada sistema tem suas próprias peculiaridades técnicas, por esse motivo é fundamental um projeto de impermeabilização e um acompanhamento técnico por profissional habilitado.

A água infiltrada encontra caminhos nas construções?

Sim, a água sempre busca o caminho de menor resistência dentro de uma construção. Quando há falhas na impermeabilização, fissuras ou porosidade nos materiais, a infiltração de água pode se deslocar para locais inesperados, tornando o diagnóstico de vazamentos mais complexo.

Quais são as consequências das infiltrações?

A infiltração de água pode causar diversos problemas estruturais, estéticos e até comprometer a segurança do edifício. Dentre as complicações estão corrosão de armaduras, deterioração do concreto, redução da vida útil da edificação, problemas em revestimentos, tais como bolhas, descascamento de pinturas, manchas, mofo e estufamento de pisos.

O que o síndico precisa saber sobre impermeabilização?

O síndico deve entender que a impermeabilização não é apenas um acabamento, mas um sistema essencial para proteger a estrutura do prédio. Ele deve conhecer os locais críticos do condomínio, como lajes, piscinas, floreiras, subsolos e programar as manutenções periódicas.

Qual é a melhor época do ano para obra de impermeabilização?

O ideal é que os serviços sejam feitos no período de estiagem, evitando problemas com umidade excessiva, que pode comprometer a aderência dos materiais impermeabilizantes e dificultar a correta execução dos serviços. Além disso, a impermeabilização requer um tempo de cura adequado, o que pode ser prejudicado por chuvas frequentes.  Portanto, essa intervenção planejada para os meses mais secos garante maior eficiência e durabilidade do sistema.

Temos tido chuvas abundantes de 2023 para cá, o que é recomendável para prevenir infiltrações?

Diante do aumento das chuvas intensas nos últimos anos, é essencial que os síndicos adotem medidas preventivas para evitar infiltrações e danos estruturais. A manutenção e as inspeções regulares garantem a eficiência do sistema de impermeabilização. Em épocas de chuvas volumosas, entre outras ações, é preciso que manter tubulações aéreas, calhas e ralos desobstruídos para garantir o escoamento da água; verificar paredes e tetos em busca de manchas de umidade e trincas que podem conduzir água para os interiores; e revisar as janelas e portas expostas à chuva.

Em inspeções prediais, você encontra quais problemas referentes a infiltrações?  

Nas inspeções prediais e pericias em condomínios, geralmente identifica-se uma série de problemas recorrentes como infiltrações junto a ralos, juntas de dilatação, floreiras, tubulações, juntas de concretagem de reservatórios, entre outros, e com “soluções” paliativas cada dia mais criativas como colocação de calhas, canos cortados, garrafas plásticas, lonas, etc. Essas “soluções” contribuem tanto para depreciação estética quanto para problemas estruturais graves do edifício.

Problemas de infiltração são esperados em edificações antigas, mas e nos prédios novos, por que acontece?

Mesmo em edifícios recém-entregues, infiltrações podem ocorrer devido a falhas na execução da impermeabilização ou ao uso de materiais inadequados. Por isso, é essencial que as construtoras realizem testes de estanqueidade antes da entrega do empreendimento.  A dica é que os síndicos e condôminos fiquem atentos aos prazos de garantias da construtora e manutenções periódicas de sua responsabilidade, junto ao plano de manutenção, manual do proprietário/ áreas comuns e NBR 15.575 e 17.170 a depender da idade da edificação. Deverão documentar manutenções e manifestações patológicas com fotos e laudos técnicos, notificando a empresa dentro do prazo previsto no contrato e nas NBR’s.

Quais fatores que podem danificar um sistema de impermeabilização?

Diversos fatores podem comprometer a impermeabilização ao longo dos anos, diminuindo sua eficiência e vida útil, como a ação do tempo, movimento natural da estrutura, tráfego de veículos e pessoas, raízes de plantas, presença de cupins, perfurações, falhas na aplicação do sistema ou a ausência de manutenção periódica.

Em uma laje grande, por exemplo, é possível corrigir problemas de infiltração sem a necessidade de trocar toda a manta impermeabilizante?

Sim, em alguns casos é possível, mas desde que o problema seja pontual e identificado corretamente. No entanto, uma troca parcial só funciona se a manta ainda estiver estruturalmente íntegra em outras áreas.

Quais são os principais tipos de impermeabilização e para quais áreas do condomínio estão indicados?

Existem diversos tipos de sistemas de impermeabilização disponíveis no mercado, cada um indicado para áreas específicas de um condomínio, dependendo das necessidades e das condições de uso, sendo classificados como rígidos ou flexíveis. Os mais comuns são os asfálticos, cimentícios e poliméricos.

As impermeabilizações asfálticas são indicadas para lajes de coberturas, piscinas e áreas expostas a intempéries; as poliméricas para áreas úmidas e cobertas como banheiros, sacadas, varandas, áreas internas molháveis e frisos de fachada; e as cimentícias para impermeabilização de subsolos, cortinas, poços de elevadores, muros de arrimo, baldrames, fundações, reservatórios enterrados entre outros.

Do que se trata a pré-impermeabilização?

A pré-impermeabilização é um conjunto de etapas essenciais para garantir que uma superfície a ser impermeabilizada tenha uma boa aderência e resistência ao sistema de impermeabilização aplicado. Essas etapas variam de acordo com o tipo de substrato e o sistema escolhido, mas, de maneira geral, envolvem: limpeza da superfície, correção de imperfeições na base, nivelamento da superfície com queda para os ralos e proteção de áreas sensíveis.

Qual a durabilidade de uma impermeabilização?

A durabilidade varia conforme o tipo de material, exposição às intempéries, o movimento estrutural e a qualidade da aplicação do sistema. Em média, temos:

• Manta asfáltica: dez a 15 anos, com manutenção periódica;
• Membrana de poliuretano: oito a 12 anos;
• Membrana acrílica: cinco a oito anos; e
• Argamassa polimérica: cinco a dez anos.

Podemos falar em prazo de garantia de quanto tempo?

O prazo de garantia estabelecido pela ABNT NBR 17.170 é de cinco anos para os sistemas de impermeabilização, desde que realizadas as manutenções periódicas e que não se faça mau uso, como perfurar mantas durante instalações de antenas no topo de uma laje por exemplo.

Como contribuir para a longevidade da impermeabilização?

A NBR 9574 e 9575 estabelecem diretrizes para a manutenção de sistemas impermeabilizantes. Para prolongar sua vida útil é recomendado limpeza periódica e regular de calhas, drenos de floreiras, ralos e condutores de águas pluviais evitando o acúmulo de sujidade e entupimentos, facilitando o escoamento das águas. Além disso, evitar perfurações em lajes impermeabilizadas, realizar tratamento de rejuntes e juntas de dilatação, realizar inspeções periódicas para identificar riscos antes que causem infiltrações. Geralmente a infiltração não ocorre de um dia para o outro, em muitos casos o processo é gradual, a infiltração vai aparecer aos poucos, muitas vezes de maneira sutil antes de se tornar um problema visível ou mais sério.